Mieszkanie bez wkładu własnego może być Twoją szansą na spełnienie tego marzenia. Dzięki gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego nawet do 100% wartości nieruchomości – bez konieczności wykładania pieniędzy z własnej kieszeni. Z artykułu dowiesz się, kto może skorzystać z programu, jakie warunki trzeba spełnić oraz jak krok po kroku przejść przez proces ubiegania się o kredyt. Sprawdź, czy i Ty możesz zamieszkać na swoim – szybciej, niż myślisz!
Mieszkanie bez wkładu własnego to program rządowy, który powstał, aby pomóc osobom mającym zdolność kredytową, lecz niemającym oszczędności na wymagany wkład własny przy kredycie hipotecznym. W praktyce umożliwia on uzyskanie kredytu mieszkaniowego z gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK), która zastępuje tradycyjny wkład własny kredytobiorcy. Z perspektywy ekspertów rynku nieruchomości (np. ED Invest S.A., doświadczonej firmy zajmującej się inwestycjami mieszkaniowymi), bariera braku wkładu własnego często uniemożliwia wielu rodzinom zakup pierwszego mieszkania mimo odpowiednich dochodów. Program Mieszkanie bez wkładu własnego znosi tę barierę, dając szansę na własne M osobom, które wcześniej nie mogły sobie na to pozwolić. Poniżej przedstawiamy aktualne warunki programu, wyjaśniamy, kto może z niego skorzystać oraz jak krok po kroku uzyskać kredyt hipoteczny bez posiadania wymaganych oszczędności.
Na czym polega program „Mieszkanie bez wkładu własnego”?
Program ten, oficjalnie nazywany Rodzinnym Kredytem Mieszkaniowym, pozwala bankom udzielać kredytów hipotecznych do 100% wartości nieruchomości, bez konieczności wnoszenia przez klienta tradycyjnego wkładu własnego. Brakujące 10-20% wartości inwestycji jest zabezpieczone gwarancją BGK, co oznacza, że państwowy bank (BGK) poręcza tę część kredytu przed bankiem komercyjnym udzielającym finansowania. W efekcie kredytobiorca może sfinansować zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego w całości z kredytu. Gwarancja obejmuje zwykle od 10% do 20% kosztów zakupu lub budowy (dokładny udział zależy od warunków umowy kredytowej), przy czym łączna kwota objęta gwarancją nie może przekroczyć 200 tys. zł. Co ważne, kredyt w ramach programu jest standardowym kredytem mieszkaniowym – oprocentowanym i spłacanym w miesięcznych ratach – różni się tylko tym, że część kapitału jest zabezpieczona przez BGK, zamiast pokryta wkładem własnym klienta.
Dla kogo jest przeznaczony rodzinny kredyt mieszkaniowy?
Skierowany jest do osób fizycznych posiadających odpowiednie dochody i zdolność kredytową, które nie mają wystarczających środków na wkład własny wymagany przez bank. Mogą to być zarówno single, małżeństwa, jak i partnerzy wychowujący wspólnie dziecko – ważne, by tworzyli jedno gospodarstwo domowe. Instytucje finansowe wymagają, by kredytobiorca wykazał zdolność do spłaty takiego 100-procentowego kredytu (ocenie podlega m.in. wysokość dochodów, forma zatrudnienia, historia kredytowa). Program Mieszkanie bez wkładu własnego nie jest jednak formą pomocy socjalnej – jest przeznaczony dla osób o dochodach pozwalających na spłatę kredytu, lecz niemających oszczędności. Jak podkreśla Ministerstwo Rozwoju, mniej zamożne rodziny mogą korzystać z innych form wsparcia mieszkaniowego, natomiast ten program adresowany jest do osób, które mają zdolność kredytową, ale brakuje im gotówki na wkład własny.
Warunki skorzystania z kredytu bez wkładu własnego
Aby dostać kredyt bez wkładu własnego z gwarancją BGK, należy spełnić określone warunki ustawowe. Podstawowym kryterium jest brak posiadania innej nieruchomości mieszkalnej przez kredytobiorcę i członków jego gospodarstwa domowego. Oznacza to, że w momencie składania wniosku nikt z domowników nie może być właścicielem lokalu mieszkalnego ani domu jednorodzinnego. Istnieje jednak istotny wyjątek – rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci mogą posiadać już jedno mieszkanie przed skorzystaniem z programu. Ustawodawca przewidział tutaj limity metrażowe: jeśli w gospodarstwie domowym wychowuje się dwoje dzieci, dopuszczalne jest posiadanie innego mieszkania do 50 m²; przy trojgu dzieci limit wynosi 75 m², a przy czworgu – 90 m². Rodziny z pięciorgiem lub większą liczbą dzieci są zwolnione z jakichkolwiek ograniczeń powierzchni – mogą mieć większy dom lub mieszkanie i nadal ubiegać się o rodzinny kredyt mieszkaniowy. Ten wyjątek ma na celu wsparcie rodzin wielodzietnych, dla których dotychczasowe lokum może być już niewystarczające.
Drugim istotnym warunkiem jest, by w ciągu ostatnich 5 lat przed złożeniem wniosku nie dokonać zbycia posiadanej nieruchomości w formie darowizny na rzecz członka rodziny (zaliczanego do I lub II grupy podatkowej). Przepis ten zapobiega próbom sztucznego obejścia wymogu braku innej nieruchomości – np. przekazania mieszkania bliskiej osobie przed ubieganiem się o gwarantowany kredyt. Jeśli ktoś sprzedał lub darował mieszkanie np. rodzicom czy rodzeństwu tuż przed wnioskowaniem o kredyt bez wkładu, bank może odmówić udzielenia kredytu na podstawie tych przepisów. Wyjątkiem są standardowe transakcje kupna-sprzedaży czy upływ odpowiedniego terminu od sprzedaży – liczy się okres pięciu lat i forma darowizny mieszkania na rzecz członka rodziny, która w tym okresie eliminuje możliwość skorzystania z programu.
Kolejny wymóg dotyczy samej nieruchomości będącej przedmiotem finansowania. Ustawowo określone są limity ceny metra kwadratowego mieszkania lub domu, które można nabyć w programie. Limity te różnią się w zależności od regionu kraju, rynku pierwotnego lub wtórnego oraz są publikowane co kwartał przez BGK. Mają one zapobiec finansowaniu nieruchomości o cenach znacznie przewyższających średnie ceny mieszkań w danej lokalizacji. Przykładowo, w dużych miastach limit ceny za 1 m² będzie wyższy niż w małych miejscowościach. Aktualne wskaźniki (oparte o średni koszt odtworzenia 1 m²) można znaleźć na stronie BGK. W praktyce oznacza to, że planując zakup mieszkania, należy sprawdzić, czy jego cena mieści się w obowiązującym limicie programu dla danej lokalizacji. Limity obejmują także ewentualny wkład budowlany w przypadku zakupu spółdzielczego prawa do lokalu – np. gdy nabywamy mieszkanie od spółdzielni, której trzeba wnieść określony wkład finansowy.
Co można sfinansować kredytem z gwarancją BGK?
Podpisywanie umowy kredytu hipotecznego – kredyt bez wkładu własnego może sfinansować zarówno mieszkanie, jak i dom jednorodzinny, a nawet działkę pod budowę domu. Program dopuszcza różne cele mieszkaniowe, dzięki czemu jest elastyczny dla potrzeb kredytobiorców. Środki z rodzinnego kredytu mieszkaniowego można przeznaczyć na:
- zakup lokalu mieszkalnego (mieszkania)
- domu jednorodzinnego – zarówno z rynku pierwotnego (od dewelopera), jak i wtórnego – wraz z wykończeniem kupionej nieruchomości;
- budowę domu jednorodzinnego, włącznie z kosztami wykończenia oraz zakupem działki budowlanej pod tę budowę.
Co istotne, finansowany może być również zakup udziału w inwestycji realizowanej przez kooperatywę mieszkaniową lub nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego (np. wniesienie wkładu budowlanego w spółdzielni). Warunkiem jest, aby była to pierwsza nieruchomość zaspokajająca potrzeby mieszkaniowe gospodarstwa domowego – program ma pomagać w zdobyciu pierwszego własnego mieszkania lub domu. Nie sfinansujemy zatem np. zakupu mieszkania inwestycyjnego na wynajem ani domu letniskowego.
Ważną informacją jest również minimalny okres kredytowania – gwarantowany kredyt mieszkaniowy musi być zaciągnięty na co najmniej 15 lat. Z założenia są to długoterminowe zobowiązania hipoteczne. Maksymalna dostępna kwota kredytu zależy od wartości nabywanej nieruchomości i zdolności kredytowej klienta – bank może sfinansować do 100% ceny zakupu mieszkania lub kosztów budowy domu, jednak nie więcej niż wspomniany limit cenowy dla danej lokalizacji. W praktyce wiele osób decyduje się i tak wnieść jakiś niewielki własny wkład, jeśli go posiada – np. 5% czy 10% ceny – a BGK gwarantuje brakującą część do wymaganych zwykle 20%. Możliwe jest więc skorzystanie z programu także przy niedużym wkładzie własnym. Przykładowo, jeśli dysponujemy kwotą odpowiadającą 5% ceny mieszkania, a bank standardowo wymaga 20%, to dzięki gwarancji BGK pozostałe 15% zostanie zabezpieczone i kredyt zostanie udzielony.
Łączna wysokość wkładu własnego kredytobiorcy oraz gwarantowanej części kredytu nie może jednak przekroczyć 20% (a w pewnych przypadkach 30%) kosztów zakupu – nadwyżka musiałaby zostać pokryta gotówką. Zgodnie z przepisami, gwarancją może być objęte maksymalnie 20% wydatków (do wspomnianych 200 tys. zł), a 30% jedynie w przypadku kredytu ze stałym oprocentowaniem. To oznacza, że jeśli kredyt jest udzielany na okresowo stałej stopie procentowej (minimum 5 lat stałego oprocentowania), bank może zabezpieczyć nim nieco większą część (do 30%) wartości nieruchomości. W ten sposób promowane jest wybieranie stabilniejszego oprocentowania przy wysokim poziomie finansowania.
Spłata rodzinna – bonus za powiększenie rodziny
Program Mieszkanie bez wkładu własnego zawiera dodatkowy mechanizm zachęcający rodziny do powiększania gospodarstwa domowego. Jest to tak zwana spłata rodzinna – jednorazowe częściowe umorzenie kredytu w razie urodzenia się (lub przysposobienia) kolejnego dziecka w trakcie spłaty. Działa to w ten sposób, że jeżeli po zaciągnięciu rodzinnego kredytu mieszkaniowego w naszej rodzinie pojawi się drugie dziecko, państwo (BGK) spłaci za nas 20 tys. zł kapitału tego kredytu. Gdy urodzi się trzecie lub kolejne dziecko, wsparcie wyniesie 60 tys. zł – i taka kwota zostanie jednorazowo przekazana na poczet spłaty części kredytu. Co ważne, spłata rodzinna może zostać przyznana każdorazowo przy powiększeniu rodziny o drugie i następne dziecko, o ile kredyt nadal jest spłacany. Przykładowo, jeśli rodzina wzięła kredyt na 30 lat i w trzecim roku spłaty urodzi się drugie dziecko – otrzyma 20 tys. zł wsparcia. Jeżeli kilka lat później przyjdzie na świat trzecie dziecko, rodzina ponownie otrzyma pomoc – tym razem 60 tys. zł. Takie umorzenie kapitału przekłada się na skrócenie okresu spłaty lub obniżenie pozostałych rat kredytu.
Aby skorzystać ze spłaty rodzinnej, w dniu narodzin dziecka trzeba spełniać warunki programu – przede wszystkim nadal nie posiadać innej nieruchomości poza tą nabytą dzięki kredytowi bez wkładu własnego. Jeżeli w trakcie spłaty kredytobiorcy kupiliby dodatkowe mieszkanie lub dom, utracą prawo do ewentualnego umorzenia części długu. Spłata rodzinna jest więc ukierunkowana głównie na tych kredytobiorców, którzy dzięki programowi nabyli pierwsze mieszkanie i nadal koncentrują się na poprawie warunków mieszkaniowych swojej rodziny. Warto dodać, że mechanizm ten działa automatycznie na wniosek – po urodzeniu dziecka składamy w banku odpowiednie dokumenty (np. akt urodzenia) potwierdzające powiększenie składu gospodarstwa domowego, a bank we współpracy z BGK realizuje umorzenie części kredytu. Rodziny z najmniej dwojgiem dzieci są głównymi beneficjentami tej ulgi, stąd nazwa rodzinny kredyt mieszkaniowy.
Jak uzyskać gwarantowany kredyt mieszkaniowy krok po kroku?
Proces ubiegania się o kredyt bez wkładu własnego jest bardzo zbliżony do standardowej procedury kredytu hipotecznego. Pierwszym krokiem jest ocena zdolności kredytowej – warto sprawdzić swoją sytuację finansową i oszacować, na jaką kwotę kredytu nas stać. Przyda się tu konsultacja z doradcą kredytowym lub specjalistą finansowym. Następnie należy znaleźć bank uczestniczący w programie. Kredyty z gwarancją BGK oferuje obecnie kilkanaście instytucji – zarówno duże banki komercyjne, jak i niektóre banki spółdzielcze. Na liście banków, które podpisały umowę z BGK, znajdują się m.in. PKO Bank Polski, Pekao S.A., Alior Bank, Santander Bank Polska, a także wybrane banki spółdzielcze. Warto upewnić się w aktualnym wykazie BGK, które banki udzielają kredytu w ramach programu, ponieważ ta lista może się z czasem rozszerzać. Gdy wybierzemy bank, możemy złożyć wniosek o udzielenie rodzinnego kredytu mieszkaniowego – odbywa się to bezpośrednio w banku kredytującym, nie w BGK. Do wniosku dołącza się wymagane oświadczenia potwierdzające spełnianie warunków programu (np. brak innego mieszkania, informacja o dzieciach, itp).
Bank, podobnie jak przy zwykłym kredycie, zweryfikuje dokumenty dochodowe (zaświadczenia o zarobkach, umowy o pracę, wyciągi bankowe), zbada historię kredytową oraz oceni wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. W ramach programu procedura różni się jedynie tym, że bank występuje do BGK o gwarancję wkładu własnego, dołączając nasz wniosek i oświadczenia. Dla klienta jest to w zasadzie nieodczuwalne – formalności z BGK załatwia bank wewnętrznie. Po pozytywnym rozpatrzeniu bank podpisuje z nami umowę kredytu hipotecznego. Udzielenie kredytu następuje na zwyczajnych zasadach – kwota kredytu zostaje uruchomiona i przekazana sprzedającemu mieszkanie lub deweloperowi (w przypadku rynku pierwotnego). W momencie uruchomienia kredytu BGK obejmuje go swoją gwarancją, co zabezpiecza brakujący wkład własny. Warto zaznaczyć, że BGK pobiera jednorazową prowizję w wysokości 1% kwoty gwarancji za udzielenie takiego zabezpieczenia. Dla przykładu, jeśli gwarantowana kwota odpowiada 80 tys. zł (co pokrywa brakujący wkład), to prowizja BGK wyniesie 800 zł – bank doliczy ją do kosztów początkowych kredytu. Po sfinalizowaniu transakcji zakupu nieruchomości pozostaje nam już tylko terminowa spłata kredytu zgodnie z harmonogramem.
W trakcie spłaty należy pamiętać o możliwości złożenia wniosku o spłatę rodzinną, jeśli nasza rodzina się powiększy. To również odbywa się w banku – składamy wniosek o częściowe umorzenie wraz z dokumentami potwierdzającymi pojawienie się dziecka, a bank przekazuje sprawę do BGK, który następnie realizuje dopłatę. Środki z “spłaty rodzinnej” są przekazywane bezpośrednio na nasz kredyt – nie otrzymujemy gotówki do ręki, lecz zmniejsza się saldo zadłużenia.
Oprocentowanie i koszty kredytu bez wkładu własnego
Kredyt bez wymaganego wkładu własnego jest dla klienta standardowym kredytem hipotecznym, co oznacza, że podlega rynkowemu oprocentowaniu i innym kosztom bankowym. Wysokość raty zależy od kwoty kredytu, okresu spłaty oraz rodzaju oprocentowania (zmienne czy stałe). Warto zaznaczyć, że przy finansowaniu 90-100% wartości nieruchomości banki często proponują (a czasem wymagają) oprocentowanie stałe lub okresowo stałe przynajmniej na pierwsze 5 lat. Daje to kredytobiorcy większą stabilność rat i zabezpiecza przed wzrostem stóp procentowych – co jest istotne przy tak wysokim wskaźniku LtV (loan to value). Po tym okresie można przejść na oprocentowanie zmienne oparte np. o wskaźnik referencyjny WIBOR lub kontynuować stałe, w zależności od oferty banku. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania (RRSO) takiego kredytu uwzględnia nie tylko nominalne oprocentowanie, ale także prowizję za udzielenie kredytu, ubezpieczenia i wspomnianą opłatę 1% dla BGK za gwarancję. Przed podpisaniem umowy warto porównać RRSO ofert różnych banków – mimo że warunki programu są zbliżone, poszczególne instytucje mogą oferować różne marże czy promocje dla kredytów z gwarancją.
Należy też pamiętać, że brak wkładu własnego oznacza zaciągnięcie wyższego kredytu, a więc wyższe odsetki łącznie do spłaty. Banki standardowo wymagają przy niskim wkładzie (poniżej 20%) tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu lub podwyższonej marży – w przypadku kredytu z programem Mieszkanie bez wkładu rolę zabezpieczenia przejmuje co prawda BGK, ale nie zwalnia to nas z odpowiedzialności za dług. W razie problemów finansowych i braku spłaty, bank tak samo może dochodzić należności (łącznie z egzekucją z nieruchomości), jak przy zwykłym kredycie hipotecznym. Gwarancja BGK chroni głównie bank, pokrywając ewentualną stratę do wysokości gwarantowanej kwoty, kredytobiorca natomiast odpowiada za całość kredytu do momentu jego spłacenia. Dlatego rozsądne jest pożyczać kwotę, której raty nie przekroczą naszych możliwości finansowych. Deweloperzy oraz firmy zajmujące się realizacją inwestycji mieszkaniowych tacy jak ED Invest S.A. zwracają uwagę, by przy wyborze mieszkania i kwoty kredytu kierować się nie tylko dostępnością programu, ale też długoterminową stabilnością domowego budżetu.
Warto wspomnieć, że program Mieszkanie bez wkładu własnego działa równolegle z innymi inicjatywami wspierającymi mieszkalnictwo. Od połowy 2023 roku funkcjonował Bezpieczny Kredyt 2%, skierowany do osób przed 45 rokiem życia kupujących pierwsze mieszkanie, jednak on również wymagał wniesienia 20% wkładu własnego (choć dopłaty państwa obniżają oprocentowanie). Program ten został jednak wstrzymany w 2024 i nie wiadomo, czy będzie on kontynuowany w 2025 roku. Jego wstrzymanie jest oczywiście utrudnieniem dla konsumentów, którzy w razie braku wymaganych oszczędności mogli obie formy wsparcia łączyć – możliwe bowiem było np. zaciągnięcie Bezpiecznego Kredytu 2% i skorzystanie jednocześnie z gwarancji wkładu własnego BGK. Opcję taką przewidywały przepisy i oferowały niektóre banki, co może być korzystne dla młodych kredytobiorców bez kapitału początkowego. Niezależnie jednak od wybranej ścieżki, zawsze należy dokładnie przeanalizować koszty kredytu, warunki umowy oraz swoją zdolność kredytową. Program rządowy ułatwia start – pozwala sfinansować zakup mieszkania lub budowę domu przy braku wkładu własnego kredytobiorcy – ale odpowiedzialne decyzje finansowe wciąż leżą po stronie kupujących.
Na koniec warto podkreślić, że Mieszkanie bez wkładu własnego jest przewidziane na lata 2022–2030, a więc obecnie stanowi aktualną i realną możliwość dla osób marzących o własnym lokum. Jeśli spełniamy wymienione warunki i posiadamy zdolność kredytową, warto rozważyć ten program jako drogę do własnego mieszkania. Dzięki niemu wielu ludzi, którzy dotąd nie mogli uzbierać na wkład, zyskało szansę na kredyt mieszkaniowy i realizację planu o posiadaniu mieszkania lub domu jednorodzinnego na własność.
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Czy kredyt bez wkładu własnego naprawdę oznacza, że nie muszę mieć żadnych oszczędności?
Tak, istotą programu Mieszkanie bez wkładu własnego jest możliwość uzyskania kredytu hipotecznego finansującego do 100% wartości nieruchomości. Nie musisz wykładać gotówki na wkład własny – brakującą część (minimum 10% ceny nieruchomości) zabezpieczy gwarancja BGK. Pamiętaj jednak, że bank może wymagać pewnych opłat początkowych (np. prowizji, ubezpieczenia) i musisz mieć środki na pokrycie kosztów transakcyjnych (np. podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie z rynku wtórnego, opłaty notarialne). W praktyce wielu kredytobiorców wnosi drobny wkład własny, choć formalnie nie jest to wymagane – każda zaoszczędzona kwota zmniejsza późniejsze raty i całkowitą kwotę kredytu do spłaty.
Kto może skorzystać z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”?
Program przeznaczony jest dla osób, które posiadają zdolność kredytową, ale nie mają innej nieruchomości mieszkalnej ani wystarczających oszczędności na wkład własny. Mogą to być single, małżeństwa lub pary wychowujące dzieci (również w związku nieformalnym). Nie ma kryterium wieku kredytobiorcy ani limitu metrażu nabywanego lokalu, pod warunkiem że nie posiadamy już mieszkania lub domu. Wyjątek stanowią rodziny z co najmniej dwojgiem dzieci – w ich przypadku dopuszczalne jest posiadanie jednego innego mieszkania o ograniczonej powierzchni (50 m² przy dwojgu dzieci, 75 m² przy trojgu, 90 m² przy czworgu, bez limitu przy pięciorgu). Z programu mogą skorzystać także obcokrajowcy, o ile prowadzą gospodarstwo domowe na terenie Polski lub wnioskodawcą jest osoba posiadająca polskie obywatelstwo. Ważne jest również, by nieruchomość kupowana lub budowana mieściła się w wyznaczonych limitach cen za m² – dzięki temu program wspiera zakup lokalu mieszkalnego lub budowę domu w rozsądnym przedziale cenowym.
Jakie banki udzielają rodzinnego kredytu mieszkaniowego z gwarancją BGK?
Lista banków uczestniczących w programie stale się powiększa. Obecnie kredyty z gwarancją wkładu własnego oferują największe banki komercyjne (m.in. PKO BP, Pekao, Alior Bank, Santander Bank Polska) oraz niektóre banki zrzeszone w sektorze spółdzielczym. Warunki kredytu – takie jak marża, prowizja czy dostępność oprocentowania stałego – mogą się różnić między bankami, dlatego warto porównać oferty. Banki udzielające kredytu w ramach programu podpisały specjalną umowę z BGK, a ich pełny wykaz jest dostępny na stronie BGK. Przy wyborze banku dobrze jest kierować się zarówno ofertą cenową, jak i doświadczeniem danej instytucji w obsłudze kredytów preferencyjnych. Pamiętaj też, że złożenie wniosku o kredyt bez wkładu własnego odbywa się bezpośrednio w wybranym banku – BGK nie przyjmuje wniosków od klientów, a jedynie współpracuje z bankami jako gwarant. Z pomocą profesjonalnego doradcy lub firmy zajmującej się realizacją inwestycji mieszkaniowych (np. działu sprzedaży ED Invest S.A.) proces ten może okazać się prostszy – eksperci pomogą skompletować dokumenty, sprawdzić warunki i przeprowadzą Cię przez kolejne etapy aż do podpisania umowy kredytowej.
